近日中央纪委国家监委在官网上刊发了题为《紧盯国资监管责任落实 推动补齐管理短板 唤醒“沉睡”资产》的文章，将盘活闲置国有资产这一话题再度推上了风口浪尖。

事实上，前段时间各地纷纷出台了盘活闲置资产的指导文件，某些地区甚至出现了高规格的“砸锅卖铁”专班。这样的表述，也让我们非常直观的感受到地方政府的决心和问题的紧迫性。

那么如何高效盘活存量资产呢？本期我们以房产类资产为例，详细分析了资产整合方式及实操过程中的涉税问题。

资产整合按标的进行划分，可分为资产交易和股权交易。资产交易指以资产的形式直接划转不动产资源，或者将不动产资源以资产的形式划入主体公司下属的另一家无隐债的子公司后，再将该子公司划转至目标公司。股权交易指通过股权转让的方式，将不动产资源转至目标公司。

资产整合按交易方式进行划分，可分为无偿划转和产权交易。无偿划转即主体公司将不动产资源或者将持有不动产资源的子公司无偿划转至目标公司。而产权交易则是由主体公司与目标公司签订有偿转让协议，由主体公司向目标公司购买不动产资源或者持有不动产资源的子公司的股权。

有效盘活存量资产，形成存量资产和新增投资的良性循环，对于提升国有资产运营管理水平、拓宽社会投资渠道、合理扩大有效投资以及降低政府债务风险、降低企业负债水平，优化企业融资模式等具有重要意义。

通过将存量的优质资产划转至无隐债、无诉讼、无债务违约等相关风险的国企平台后进行盘活，寻求市场化主体转型，以满足资产证券化、债券等产品的发行要求。

最终实现优化国有经济布局结构，增强核心功能，增强战略支撑能力；提升核心竞争力，塑造独特竞争优势。

在资产整合过程中，税务问题是一个难以回避的话题。国有企业由于自身性质往往对此比较保守，不过我们仍然建议国有企业管理人员对相关政策进行一些基本的了解。运用与否，存乎一心，但是不可不知。

国有企业土地使用权、地上的建筑物及其附着物、存量房产等资产划转的过程中涉及到的税种包括增值税金及附加、土地增值税、契税、企业所得税以及印花税。

若资产划转的主体公司和目标公司属于同一控制下企业，则该类资产划转在实务中存在一定的税收筹划空间。现就该类资产划转的涉税问题及处理思路归纳如下：

根据《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税（2016）36号）规定，企业以无形资产、不动产投资入股行为，属于有偿销售不动产、无形资产行为，需要征收增值税。

因此，主体公司向目标公司即使是无偿划转，也会被视同销售，需要计算增值税及其附加税。一般纳税人销售不动产的一般计税方法适用税率为9%。此外，一般纳税人转让其2016年4月30日前取得（不含自建）的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。一般纳税人转让其2016年4月30日前自建的不动产，可以选择适用简易计税方法计税，以取得的全部价款和价外费用为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额。

税筹思路：根据《国家税务总局关于纳税人资产重组有关增值税问题的公告》(国家税务总局公告2011年第13号)规定，纳税人在资产重组过程中，通过合并、分立、出售、置换等方式，将全部或者部分实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力一并转让给其他单位和个人，不属于增值税的征税范围，其中涉及的货物转让，不征收增值税。

因此，实践中主体公司向目标公司划转资产可对实物资产以及与其相关联的债权、负债和劳动力进行“打包”后一并转让，使得转让具有“整体性”，便能够合理将资产划转行为排除在增值税应税行为之外。

据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》（国务院令第138号）第二条规定：“转让国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，为土地增值税的纳税义务人，应当依照本条例缴纳土地增值税”。

因此，如果主体公司与目标公司之间的资产划转被认定为国有土地使用权、地上的建筑物及其附着物转让，那么就需要缴纳土地增值税。

土地增值税实行四级超率累进税率。纳税人转让房地产所取得的收入减除规定扣除项目金额后的余额为增值额。增值额未超过扣除项目金额50%的部分税率为30%。增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%。增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%。增值额超过扣除项目金额200%的部分税率为60%。

税筹思路：根据《财政部税务总局关于继续实施企业改制重组有关土地增值税政策的公告》（财政部 税务总局公告2021年第21号）第四条规定：单位、个人在改制重组时以房地产作价入股进行投资，对其将房地产转移、变更到被投资的企业，暂不征土地增值税。

因此，实践中主体公司向目标公司划转资产可通过股权转让、入股投资等方式进行，通过上述方式将房地产转移、变更到被投资的企业，便可以合理规避掉资产划转过程中产生的土地增值税。

产权交易方式下的资产划转，据《中华人民共和国契税法》第三条规定，资产受让方（买受人）需缴纳契税。契税实行3%～5%的幅度税率，具体税率由各省、自治区、直辖市人民政府根据实际情况确定。因此，资产受让方（买受人）需依法缴纳契税。

税筹思路：根据《财政部 税务总局关于继续支持企业事业单位改制重组有关契税政策的通知》（财税〔2021〕17号）规定，同一投资主体内部所属企业之间土地、房屋权属的划转，包括母公司与其全资子公司之间，同一公司所属全资子公司之间，同一自然人与其设立的个人独资企业、一人有限公司之间土地房屋权属的划转，免征契税。

因此，实务中主体公司向目标公司划转资产若通过无偿划转的方式进行，便可适用“17号”文，契税可依法予以免征。

产权交易方式下的资产划转，据《中华人民共和国企业所得税法》第六条，企业出售不动产所得属于转让财产收入，应纳入企业的收入总额中，并依法缴纳企业所得税。企业所得税的税率通常为25%。因此，资产出让方需依法缴纳企业所得税。

税筹思路：据《关于促进企业重组有关企业所得税处理问题的通知》（财税（2014）109号）中规定的条件，对100%直接控制的居民企业之间，以及受同一或相同多家居民企业100%直接控制的居民企业之间按账面净值划转股权或资产，凡具有合理商业目的、不以减少、免除或者推迟缴纳税款为主要目的，股权或资产划转后连续12个月内不改变被划转股权或资产原来实质性经营活动，且划出方企业和划入方企业均未在会计上确认损益的，可以选择适用特殊性税务处理，免征企业所得税。

因此，实务中主体公司向目标公司划转资产可按照账面净值划转，同时作为资产划出方以及资产划入方均不确认所得，按照被划转资产的原账面净值确认计税基础和计提折旧，便可适用特殊性税务处理，依法免征企业所得税。

根据《企业国有股权无偿划转管理办法》（国资发产权【2005】239号）规定，无偿划转双方应签订无偿划转协议，企业间无偿划转资产，如果涉及到产权过户登记的，根据《印花税暂行条例》的规定，产权转移书据按所载金额0.5‰贴花，包括财产所有权和版权，商标专有权，专利权，专有技术使用权等转移书据，均应当按规定缴纳印花税。

因此，无论以何种方式划转资产，涉及产权变更的，主体公司和目标公司均需缴纳印花税。

考虑到国有资产整合重组的复杂性，上述资产划转过程中的整合方式与涉税问题，仍要以与当地主管部门的沟通结果为准。