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更新地点：江苏省苏州市姑苏区，西起人民路、东至莫邪路，涉及十全街主街、十全河沿线及北侧背街

更新对象：产权分散的沿街商铺、居民空间、学校、宾馆、公共道路、滨水空间及市政配套

实施主体：苏州名城保护集团有限公司（以下简称“苏州名城保护集团”）

公开进度：2024年5月至7月完成主要升级提档；2025年3月入选住房城乡建设部第二批城市更新典型案例“老旧街区改造类”

核心模式：政府定方向＋国企实施公共工程＋市场配置资源＋商户自主更新＋多元主体共同治理

十全街东起葑门安利桥堍，西至人民路三元坊口，全长约2公里，保持“水陆并行、河街相邻、两街夹一河”的古城格局。沿线不是边界封闭、权属清晰的单一项目，而是商业、居住、文教、办公等功能叠合的城市日常：约600家商铺中，80%以上属于私有产权和个体经营，周边还有五个社区近两万居民、十余所学校和多家宾馆。产权、使用者和利益诉求高度分散，意味着项目无法依靠征收、统一招商和整体开发来建立收益闭环。

图：十全街于平江图上的位置及“两街夹一河”传统格局

更新前，十全街并不缺历史资源，也不缺自然生长的商业基础，真正制约活力的是公共空间秩序。人行道局部不足0.3米，非机动车停放与通行相互挤压，杆箱、电话亭、石球等设施继续占用有限路面；居民缺少停歇空间，商户门前缺少排队和活动场地，游客的连续步行体验被打断。低效空间又反过来压缩经营时长与消费停留，最终形成“有资源、少承载，有人气、难沉淀”的矛盾。

图：十全街更新前

在这类街区，城市国企若将自己放在传统开发商位置，容易遭遇三重约束：产权不完整，无法统一改造；公共性强，经营收益难以覆盖全部投入；主体众多，任何空间调整都会改变居民、商户和游客的使用关系。因此，十全街没有把重心放在获取土地和制造统一界面，而是把有限的公共资金投向所有主体共同依赖的基础环境，通过改善路权、停车、公共节点和街区秩序，为社会自主更新提供确定性。项目由此从“改一条街”转向“修复一个可持续生长的环境”。

项目首先处理最普遍、最刚性的步行安全问题。通过技术分析和多方协商，十全街明确步行优先方向，以南侧绿化隔离带为界取消非机动车道，将局部不足0.3米的步行空间拓宽至约7至8.5米。这里的关键不只是增加铺装面积，而是重新分配道路资源：过去被车辆、设施和临停切碎的空间，转化为可通行、可停留、可形成消费外溢的复合公共界面。

图：十全街人行道改造前（左上）、改造后（左下）、断面示意图（右）

空间拓宽之后，项目继续清理影响连续性的细部障碍。官方案例显示，沿街石球、电话亭等路障设施被清理112处，南侧路灯杆迁改、各类电箱分类处理，重点路口同步推进减杆。与大规模新建相比，这些“减法”不夺取私人产权，却能快速释放整个街区共享的空间资源，也避免将财政资金消耗在高成本、强扰动的形象工程上。

图：苏州十全街更新前（上）、更新后（下）

取消部分路内停放并不等于消灭真实需求。十全街通过路外挖潜设置7个非机动车停车场和1个带充电功能的垂直循环式非机动车立体停车库，同时布置港湾式临停点、共享单车点位及公共自行车泊位。其中，7个非机动车停车场与1个立体停车库共同构成8处路外停车设施。在此基础上，项目进一步整合“8+3+N”泊位布局，即8处路外停车场、3处相交道路泊位和50个商办配建开放车位，以多层次停车供给承接原有占道需求，进一步释放主街空间。逻辑是先识别停放总量，再以路外集中、节点分散和短时临停承接需求，避免把“步行友好”简单转化为对居民和商户的不便。

图：十全街“8+3+N”泊位

完成路权和停车调整后，项目将释放出的空间组织成可被持续使用的节点。十全广场由停车空间转为可承载节庆、市集和居民休闲的活动场所，桥堍、滨水、路侧与巷口空间被织补为停留网络。公共投入在此完成第二次转化：先从交通面积转化为步行面积，再从步行面积转化为交往场所，最终为街区活动、商户外摆和消费停留创造载体。

图：乌鹊桥胖市政管线移除前后

市财政资金主要承担市政设施、交通优化、景观环境、建筑修缮和照明提升等公共工程，并未覆盖沿街商户的全部经营性改造。这样的资金安排划清了公共投入与市场投入的边界，也为后续商户自主升级留下空间。更值得关注的是资金边界：政府承担基础性、普惠性和秩序性工作，即道路断面、杆箱整理、停车疏解、公共节点与安全细节，确保不同产权主体均可受益。

公共环境改善后，店铺装修、业态调整、店招橱窗和经营空间升级主要由产权人或经营者自主决策。按照“政府管基本、市场做提升”的思路，公共投入重点改善街区基础环境，并带动沿街约10%的店铺自发升级，49家商铺主动参与夜间店招和橱窗亮化。这种分配方式没有用财政资金替私人物业完成商业装修，而是用公共投入降低外部环境的不确定性，让经营主体依据客流、租期和收益预期决定是否追加投资。

图：十全街夜景

十全街的“撬动”并非简单的财政资金与社会资金比例关系。公共空间连续、施工影响可控、街区活动稳定出现，经营主体才有理由相信新增投入能够被更长的停留时间和更强的消费转化所承接。换言之，财政资金购买的是公共价值与市场信心，社会资金购买的是个体物业的经营增量。两类资金指向不同目标，却通过街区客流和空间品质形成联动，这比统一补贴门头、统一采购立面更接近可持续更新。

十全街综合提升工程由苏州名城保护集团有限公司负责实施。工程西起人民路、东至莫邪路，涉及十全街主街、临街十全河及北侧背街，内容包含市政、交通、景观、建筑等综合提升。在这一项目中，城市国企的核心职责不是集中收储全部物业，而是把政府确定的公共目标转化为可施工、可协调、可运营衔接的工程任务。

项目建立市区两级政府部门、市属国企、专家团队共同参与的工作专班，并联动商户和居民；技术侧形成总师与技术专家组统筹、多专业团队协作、公众参与设计的过程控制。这套安排解决的是开放街区最难量化的成本：交通、市政、景观、照明、文保和经营需求彼此交叉，若按部门边界串行推进，方案会在审批与现场之间反复损耗。城市国企的价值，在于把分散事项置于共同的时间表和问题清单中。

图：“共设、共建、共治、共享”共同缔造长效机制讨论会

更新期间，项目设置商圈联盟沟通群和热线，分区分时组织施工，低噪声工序安排在夜间，沿线保留商户通道，并根据现场巡查处理台阶不平、冷凝水滴落等细节。工程做到不拆除房屋、不动迁居民、不干扰店铺经营、不影响机构办公。对于现金流依赖日常营业的小商户，施工期本身就是项目成败的一部分。城市国企若只对竣工节点负责，街区可能在建成前先失去原有商户和社会信任。

硬件完成后，十全街以商户联盟、绿化认养、“门前三包”、美丽橱窗店招评选和节庆活动维持街区热度。工程因此不是一次性交付，而是把公共空间交给持续发生的社会活动。苏州名城保护集团在此承担了连接政府、属地、商户和专业团队的平台角色，使建设成果能够进入治理与运营阶段，而不是停留在固定资产账面。

图：十全街街道门前“三包”和绿化认养

改造后的十全街主街步行条件明显改善，公共节点可以承接休憩、排队、市集和节庆活动，停车则从主街占道转向路外与港湾式组织。街区夜间活力延长约2小时，店铺客流量和营业额整体提升约30%，部分商户增幅超过50%。商户收益会因区位和业态而有所不同，但街区整体经营时长与营业表现的提升说明，公共投入已不再停留于环境改善，而是开始向经营增量转化。

图：十全街街景

公共工程改变的是街道底盘，商户自主改造才把变化带入私人界面。店铺主动更新橱窗、店招和经营内容，意味着项目不再仅靠财政年度维持形象，而出现由市场收益预期驱动的增量投入。与统一立面改造相比，自主更新保留了商户差异，也把投资责任与经营判断绑定，减少政府替市场选择风格和业态的风险。

2025年3月，住房城乡建设部办公厅印发《城市更新典型案例集（第二批）》，苏州市十全街片区综合更新提升项目入选“老旧街区改造类”。其典型性不只在于街景焕新，而在于从政府单一投入转向多元参与，从单项工程转向片区功能提升，从施工交付转向共同治理。对城市国企而言，这种认可更值得关注的是组织方式，而非复制某一套铺装、灯光或店招。

图：住房城乡建设部办公厅印发《城市更新典型案例集（第二批）》

同类型项目启动前，首先应识别产权结构、公共属性和收益来源。如果资产集中、经营边界清晰，城市国企可以采用投资开发逻辑；如果私有产权广泛、公共道路占比高、经营主体分散，则更需要公共工程与平台组织逻辑。角色判断一旦错误，有限资金就可能被摊薄在无法形成公共收益的私人界面，协同成本也会被误当作施工问题。

卓远看来，十全街最值得城市国企借鉴的不是少花钱，而是把钱花在能够改变多方预期的公共底盘上。路权、安全、停车、杆箱和活动节点具有共同受益、难由单个商户独立完成的特征，应由公共资金优先承担；店铺装修、产品升级和品牌经营能够形成私益回报，应交给市场主体判断。清晰的资金边界，才可能把财政投入转化为经营主体的自愿跟投。

开放街区更新的难点往往不在方案，而在持续协调。城市国企需要把调研、设计、施工、沟通、活动和维护串成同一条责任链，并以清单管理、节点协商和现场反馈降低交易成本。相比一次性完成巨额投资，这种能力更考验组织密度：是否能识别关键人，是否能把部门事项并联推进，是否能在施工扰动和商户现金流之间找到可执行安排。

客流上涨可以验证空间改善，却不能单独证明更新可持续。城市国企还需持续观察居民使用、业态多样性、原有商户留存、公共空间维护和活动成本，防止街区从单一低活力转向单一流量依赖。十全街提示了一个更长的评价周期：工程完成只是公共环境重置，自主投资是否延续、治理规则是否稳定、在地生活是否保留，才决定更新能否从阶段性焕新走向长期生长。

十全街没有把每一处私人界面都纳入政府工程，也没有以统一招商替代原有经营生态。苏州名城保护集团通过公共工程改善最基础的空间秩序，以协同平台形成多方共识，再由商户和社会主体将新增预期转化为自主投入。有限财政因此不是被动收缩，而是一种主动选择：公共部门守住基本盘，城市国企降低协同成本，市场为自身经营负责。

因此，十全街已证明，面对产权分散的开放街区，城市国企可以不依赖土地增值和大体量开发，也能通过公共价值创造带动社会更新。但它同时提醒操盘者，流量、租金、生活与文化之间不会自动平衡。真正成熟的微更新，不是竣工时看起来“十全十美”，而是工程之后仍保留协商、调整和再投入的能力，让街区在公共规则之内继续自主生长。