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进入“十五五”时期，随着中国经济从“增量扩张”全面转向“存量优化”，如何盘活地方国有企业这一“压舱石”所积累的庞大资产，已成为一道关键考题。这些资产既是沉重的历史包袱，也是开启高质量发展的“金钥匙”。为此，南京卓远推出《“十五五”期间地方国企存量资产盘活攻坚与价值跃升指南》系列文章，旨在系统阐述打赢这场“攻坚战”的紧迫性与战略意义，并侧重于政策前瞻解读、地方实践痛点、可复制路径和风险化解，为地方政府与国企决策者提供一幅兼具战略高度与实操价值的清晰行动路线图。

 

 

在第一篇中，我们论证了盘活存量资产是地方国企在“十五五”时期必须打赢的攻坚战。然而，打赢这场战役的首要步骤，并非急于寻找“药方”，而是进行一次全面、深入的“体检”。许多地方国企家底虽厚，但对于旗下存量资产的真实状况——究竟有多少“沉睡”资产、多少“低效”资产、多少“潜力”资产——往往是“一本糊涂账”。资产底数不清、价值评估不准、盘活潜力不明，是制约后续工作有效开展的普遍性难题。

因此，本篇的核心任务，就是解决“知己”的问题，即如何从纷繁复杂的资产列表中，构建一幅清晰的“全景图”，并建立一套科学的评估标尺。唯有实现从“心中无数”到“手中有图”的转变，才能为存量资产的分类施策、精准盘活奠定坚实基础。

 

一、地方国企特色资产图谱：四大板块的“全景扫描”

与一般工商企业不同，地方国企的资产构成具有鲜明的地域性、政策性和历史性特征。要摸清家底，首先需对其特色资产进行精准画像。根据资产属性和形成来源，我们可将其主要归为以下四大板块：

板块一：

 

城市核心资源类资产

这类资产是地方国企，特别是城投平台公司的“压舱石”，与城市运行和公共服务紧密相连。

1、具体构成

 

 

主要包括供水、供气、供热、公交、市政管网、公共停车场、垃圾处理设施等。

2、核心特征

 

 

（1）公益性与经营性交织：既承担着保障民生的公共服务职能，又具备一定的收费基础和市场化运营空间。

（2）自然垄断性强：在特定区域内具有排他性，现金流通常较为稳定。

（3）重资产、长周期：前期投入巨大，投资回报周期长，资产专用性强。

3、盘活挑战

 

 

其盘活的难点在于如何在保障公共利益和维持服务价格稳定的前提下，进行商业模式创新和价值释放。例如，其稳定的现金流是基础设施REITs等金融产品的优质底层资产，但须妥善处理好定价机制、公众监督与投资者回报之间的平衡。

 

板块二：

 

行政事业性划拨资产 

这部分资产是历史遗留问题的“重灾区”，通常是政府机构改革或“政企分开”过程中，由行政事业单位划拨而来。

1、具体构成

 

 

闲置的办公楼、培训中心、招待所、疗养院，以及早期划拨的土地等。

2、核心特征

 

 

（1）权属问题复杂：大量资产存在产权证书不全、土地性质为划拨而非出让等历史遗留问题，是资产处置的最大“拦路虎”。

（2）运营效率低下：长期处于低效甚至闲置状态，不仅未能创造收益，反而持续产生维护成本。

（3）地理位置优越：部分此类资产位于城市核心地段，具备较高的改造开发潜力。

3、盘活挑战

 

 

重点在于解决权属合规性问题。需要与规划、国土、国资等部门进行充分沟通协调，依法依规办理土地性质变更、产权确权等手续，为后续的更新改造、功能转换或市场化出让扫清法律障碍。

 

板块三：

 

产业园区与地产类资产

这类资产是地方国企在推动区域产业发展和城市开发过程中形成的主流资产类型。

1、具体构成

 

 

各类工业园区、高新区内的标准厂房、科技孵化器、配套的商业、住宅及写字楼等。

2、核心特征

 

 

（1）与产业政策高度关联：其兴衰与区域主导产业的发展、招商引资政策的成效密切相关。

（2）资产同质化现象：在一些地区，存在标准厂房等设施供过于求、空置率高、租金回报低的现象。

（3）运营能力要求高：资产价值的实现高度依赖于专业的产业招商、园区运营和配套服务能力。

3、盘活挑战

 

 

关键在于提升资产的运营效率和产业承载能力。需要从简单的“房东”角色，向“产业服务商”和“园区运营商”转变，通过“腾笼换鸟”、产业升级、完善配套服务等方式，提升资产的吸引力和盈利能力。

 

板块四：

 

地方特色股权类资产

这是地方国企资产负债表上最容易被忽视的“流动金库”，体现了其在地方经济生态中的多元化投资布局。

1、具体构成

 

 

持有的地方性商业银行、农商行、信托公司、担保公司等金融机构的股权；以及为支持地方产业而投资的各类非主业、非控股的参股公司股权。

2、核心特征

 

 

（1）价值相对公允：特别是上市金融股权，有明确的市场价值，变现相对容易。

（2）管理跨度大：投资领域分散，往往超出企业主业范围，投后管理能力面临考验。

（3）“隐形冠军”与“僵尸企业”并存：部分参股企业可能成长为优质的投资标的，但也有大量投资长期无分红、无回报，甚至陷入经营困境。

3、盘活挑战

 

 

核心在于进行专业的投资组合管理。需要定期对持有的股权资产进行价值评估和战略审视，坚决退出那些与主业协同度低、回报前景差的投资，将回收的资金聚焦于核心主业或新的战略增长点。

 

二、“三维潜力评估法”：科学标定资产盘活的优先级

在绘制出资产“全景图”后，下一步的核心工作是对各类资产的盘活潜力进行科学、量化的评估，以确定工作的优先级和主攻方向。为此，我们构建了一个“三维潜力评估模型”。

 

维度一：

 

政策匹配度——能否乘上政策“东风” 

1、评估核心

 

 

评估该项资产是否符合国家及地方当前鼓励的重点政策方向。政策是资产盘活最大的“催化剂”和“放大器”。

2、评估要点

 

 

REITs适配性：是否属于保障性租赁住房、高速公路、产业园区、清洁能源等基础设施REITs鼓励的底层资产类型？

城市更新契合度：是否位于城市更新单元划定范围内，符合“工改工”、“工改商”等改造政策？

“双碳”战略关联性：是否具备加装分布式光伏、改造为储能设施等条件，契合绿色能源转型方向？

3、评估结果

 

 

政策匹配度高的资产，意味着其盘活路径更清晰、审批流程更顺畅、可能获得的财政补贴或税收优惠更多，应作为优先关注对象。

 

维度二：

 

现金流生成能力——自身“造血”功能强弱 

1、评估核心

 

 

评估资产在当前或经过适度改造后，能否产生稳定、可预测的经营性现金流。这是衡量资产质量和盘活价值的最核心市场化指标。

2、评估要点

 

 

当前收益水平：资产的出租率、坪效、收费标准、盈利能力如何？

提质增效潜力：通过运营优化、成本管控或少量投入改造，现金流有多大的提升空间？

收益稳定性：现金流的来源是否可持续、抗周期性如何？（例如，公共事业收费通常比商业租金更稳定）

3、评估结果

 

 

现金流生成能力强或潜力大的资产，是盘活工作的“压舱石”，无论是进行资产证券化、转让还是抵押融资，都更受市场青睐。

 

维度三：

 

处置难度——需要迈过多少“门槛” 

1、评估核心

 

 

综合评估在盘活过程中可能遇到的法律、人事、历史遗留问题等障碍的复杂程度。

2、评估要点

 

 

权属清晰度：是否存在产权纠纷、土地性质瑕疵、法律查封等问题？

人员安置复杂性：是否涉及大量在职职工或退休人员的安置问题，维稳压力如何？

历史遗留问题：是否存在环保欠账、违章建筑、债权债务关系复杂等问题？

3、评估结果

 

 

处置难度低的资产，盘活周期短、交易成本低、不确定性小，可以作为近期快速见效的突破口。处置难度高的资产，则需要制定专项解决方案，耐心“啃硬骨头”。

 

通过对每项资产进行上述三个维度的综合打分，地方国企可以将旗下资产划分为“优先盘活类”（三维度均优）、“中期培育类”（部分维度有短板，需先培育再盘活）、“审慎处置类”（处置难度极大或无盘活价值）等，从而形成一张层次分明、重点突出的“作战地图”。

 

三、实操工具：《地方国企存量资产自查清单》

为将上述评估模型落到实处，我们建议地方国企设计并使用一份标准化的《存量资产自查清单》，对每一项重要资产进行信息采集和初步评估。这份清单是后续所有工作的数据基础。

清单核心字段应包括：

 

 

基础信息：资产名称、类别、坐落位置、计量单位、取得时间。

权属信息：产权证号、土地性质（划拨/出让）、有无抵押/查封、使用期限。

财务信息：账面原值、累计折旧、账面净值、近年评估价值（如有）。

运营信息：当前用途（自用/出租/闲置）、运营主体、年收入、年成本、出租率、主要客户/租户。

潜力评估（基于三维模型）：

• 政策匹配度：初步判断（高/中/低）及主要政策机遇点。

• 现金流潜力：初步判断（高/中/低）及提升的主要障碍。

• 处置难度：初步判断（高/中/低）及主要风险点（如人员、产权、债务等）。

存在问题与建议：简要描述当前资产管理面临的主要问题，并提出初步的盘活方向建议。

 

通过全面填报这份清单，地方国企能够系统性地完成资产的识别、分类和潜力排序，为下一步制定“一资一策”的盘活方案提供最基础、最关键的决策支持。

 

四、结论：精准“识宝”，盘活之路的科学起点

总而言之，“家底透视”是地方国企开启存量资产盘活之路不可或缺的、也是最为关键的第一步。通过构建特色资产图谱，可以全面理解“有什么”；通过运用三维潜力评估模型，可以科学判断“哪个好”；通过落实资产自查清单，可以确保信息“摸得准”。完成了这项基础性工作，地方国企才能真正做到手中有图、心中有数，避免在后续的路径选择中出现盲目决策和资源错配。

在精准“识宝”之后，下一步我们将进入更激动人心的实战环节：如何为这些经过评估的资产，匹配最合适的盘活路径？我们将在下两篇文章中，深度解析从REITs到资产流转，再到城市更新、绿色转型等一系列主流与创新的“突围”模式。