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进入“十五五”时期，随着中国经济从“增量扩张”全面转向“存量优化”，如何盘活地方国有企业这一“压舱石”所积累的庞大资产，已成为一道关键考题。这些资产既是沉重的历史包袱，也是开启高质量发展的“金钥匙”。为此，南京卓远推出《“十五五”期间地方国企存量资产盘活攻坚与价值跃升指南》系列文章，旨在系统阐述打赢这场“攻坚战”的紧迫性与战略意义，并侧重于政策前瞻解读、地方实践痛点、可复制路径和风险化解，为地方政府与国企决策者提供一幅兼具战略高度与实操价值的清晰行动路线图。

 

 

在第二篇中，我们系统地探讨了如何通过“家底透视”来识别和评估地方国企的存量资产。当一幅清晰的资产“全景图”在手，决策者们面临的核心问题便转变为：针对不同类型和潜力的资产，应当选择何种路径来实现其价值的最大化？盘活之道，犹如对症下药，切忌“一刀切”。

本篇将聚焦于当前市场中最为成熟、应用最为广泛、尤其适合地方国企大规模、成体系资产的两大“王牌”路径：基础设施REITs与有效资产流转。我们将深度解析这两种模式的核心逻辑、操作要点与适用场景，旨在为地方国企的优质资产匹配最有效的价值实现方案。

 

一、王牌路径一：基础设施REITs——沉淀资产的“上市”之路

基础设施REITs（不动产投资信托基金）无疑是近年来盘活存量资产领域最引人瞩目的金融工具。它本质上是将具有持续、稳定现金流的不动产或基础设施资产打包，通过证券化在公开市场挂牌交易，使原本沉淀、大额、流动性差的实物资产，转化为流动性强的标准化金融产品。对于手握大量优质基础设施的地方国企而言，REITs提供了一条不丧失运营主导权（可通过作为运营管理机构等方式实现）又能一次性大规模回笼资金的革命性路径。

路径一：

 

“十五五”REITs展望：政策春风正劲

可以预见，“十五五”期间将是基础设施REITs发展的黄金机遇期。国家层面持续释放的政策红利，将为地方国企参与REITs发行铺平道路。

（1）资产类型持续扩容：

 

 

在现有高速公路、产业园、保障性租赁住房等类型基础上，预计将稳步纳入新能源、水利、数据中心等更多符合国家战略方向的资产类别。

（2）常态化发行提速增效：

 

 

审批流程和发行机制将更加成熟高效，推动REITs发行从“试点探索”迈向“常态化运行”，为更多合格资产提供可预期的退出通道。

（3）配套支持政策可期：

 

 

市场普遍预期，针对REITs设立、运营和分红环节的税收优惠政策有望进一步明确和优化，这将直接提升项目的投资吸引力。

 

路径二：

 

地方国企备战REITs的实操要点

机遇当前，但REITs对资产的合规性与现金流质量要求极高。地方国企需未雨绸缪，主动对标，核心在于“筛选、重组、培育”三步走。

（1）第一步：

 

 

资产筛选与合规性审查。这是基础。企业需从庞大的资产池中，筛选出权属清晰、手续完备、现金流稳定且具备长期运营潜力的资产。例如，成熟的产业园区、有稳定收费协议的污水处理厂或是有车流量保障的高速公路等。必须确保项目在立项、用地、规划、建设、运营等全流程中不存在重大的法律瑕疵。

（2）第二步：

 

 

资产重组与“洁净”化剥离。这是关键。原始权益人（地方国企）需要将拟发行的基础资产与自身其他业务进行风险隔离，构建一个法律上、财务上“干净”的资产包。这通常意味着需要新设立一个项目公司（SPV），将与基础资产相关的所有权、收益权、人员、负债等完整地装入其中，确保其与母公司的其他业务板块“泾渭分明”。

（3）第三步：

 

 

现金流培育与运营能力提升。这是核心。REITs的生命力在于其稳定可期的分红，这完全依赖于底层资产的现金流质量。在发行前，国企需要主动提升资产的“造血”能力。具体措施包括：对园区进行升级改造以吸引更高质量的租户、优化收费公路的ETC通行效率、与主要客户签订长期且有约束力的租赁或收费合同等，一切旨在向市场证明资产未来现金流的稳定性和成长性。

 

路径三：

 

Pre-REITs基金的应用：引入“外脑”与资本的催化剂

对于部分资产质量不错、但尚未完全达到REITs发行标准的情况，引入Pre-REITs基金是一种极具战略价值的策略 。Pre-REITs基金由券商、私募股权基金等专业机构发起设立，可以在正式申报REITs前，提前介入资产的培育过程。其核心作用在于：

（1）提供孵化资金：

 

 

为资产的升级改造、权属完善或收购整合提供资金支持。

（2）注入专业能力：

 

 

基金管理方通常拥有丰富的资本运作和资产管理经验，能够帮助国企高效完成资产重组、提升运营水平，使其更快满足发行条件。

（3）锁定发行渠道：

 

 

通过与券商等机构的深度绑定，为日后REITs的成功发行铺路。

通过与Pre-REITs基金合作，地方国企可以借助外部资本和专业“外脑”的力量，将“准合格”资产加速培育为“合格”资产，大大提高盘活效率与成功率。

 

二、核心路径二：有效资产流转——直接高效的价值兑现

与REITs相比，资产流转是更为传统、直接的盘活方式，其核心是通过产权或经营权的转移来快速回笼资金、优化资源配置。根据交易对象和方式的不同，主要分为以下三种模式。

 

模式一：

 

公开进场交易：实现“阳光操作”与价值发现

这是国有资产交易的“主渠道”，即通过各地的产权交易所，以公开挂牌、竞价的方式转让资产或股权。

 

核心价值：

其最大的意义在于确保了程序的公开、公平、公正，是防范国有资产流失、规避廉政风险的“金钟罩”。通过市场化的多方竞价，能够充分发现资产的真实价值，实现收益最大化。

 

适用场景：

非常适合处置非主业、非优势业务的股权、闲置的商业地产、土地使用权等。例如，某城投公司下属一家经营不善的酒店，通过产权交易所公开挂牌转让，不仅可以剥离不良资产，回收的资金还能投入到核心的基建项目中。

 

模式二：

 

非公开协议转让：国企体系内的资源整合与“腾笼换鸟”

这种模式主要指在国有经济内部，根据国资监管要求和产业布局规划，以协议方式进行资产的划转与整合。

 

核心价值：

其目的不在于简单的变现，而在于实现更高层面的国有资本布局优化。它能够打破单个国企之间的壁垒，将分散、同质化的资源进行集中，培育具有核心竞争力的专业化平台。

 

适用场景：

例如，某市国资委可以将分散在旗下A、B、C三家国企手中的停车场资源，统一无偿划转或以协议价格转让给新组建的市级智慧停车专业公司，从而实现全市停车资源的统一规划、智能管理和规模效益。

 

模式三：

 

资产作价出资：引入社会资本的“混改”之路

这是一种更高阶的资产流转方式，即地方国企将实物资产（如土地、厂房、设备等）经过专业评估后，以此作为股本投入，与社会资本方共同成立一家混合所有制公司。

 

核心价值：

这种模式的精髓在于，它引入的不仅仅是“资本”，更是市场的“活水” 。社会资本方带来的往往是更灵活的经营机制、更先进的技术能力和更广阔的市场渠道。国企则以存量资产为杠杆，撬动了增量资源，实现了“资产”到“资本”再到“产业”的升级。

 

适用场景：

非常适合那些拥有闲置土地或厂房，但自身缺乏市场化运营能力的老国企。例如，一家拥有老旧工业厂房的国企，可以将其作价入股，与一家文创运营公司成立合资企业，共同将厂房改造为文创产业园，实现资产的“腾笼换鸟”和价值倍增。

 

三、结论：因“资”施策，开启价值跃升之门

基础设施REITs与有效资产流转，构成了当前地方国企盘活存量资产工具箱中的两大基石。REITs更适合现金流稳定、权属清晰的成熟运营资产，是一条精细化的金融运作路径；而资产流转则更加灵活、直接，无论是外部变现还是内部整合，都能快速实现战略意图。

如何选择，关键在于对资产特性的精准把握和对企业战略目标的深刻理解。在完成了对这些主流路径的深度解析之后，我们的视野还将进一步打开。在下一篇文章中，我们将探索那些更具创新性、更能体现跨界融合思维的盘活新模式，例如城市更新、绿色能源转型以及数据资产化等，为地方国企提供更多元的解题思路。