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更新地点：北京市朝阳区朝外大街片区

更新对象：昆泰商城、昆泰大厦、公共空间，以及蓝岛大厦等后续存量楼宇

实施主体：北京朝阳文旅集团

核心模式：政府统筹＋城市国企平台＋多元主体协同＋分期实施

朝外大街西起朝阳门、东至东大桥，东、北分别连接CBD和三里屯商圈。良好的区位曾支撑其成为北京重要商业街区，但商业格局变化后，核心区位并未自动转化为持续吸引力。北京市城市更新案例明确提到，经过三十多年发展，随着周边众多商圈兴起，沿线公共空间愈显陈旧，商业氛围日渐失色。朝外面临的并非“没有人流”，而是既有空间、业态与新客群需求之间出现错位。

这一问题在城市国企存量资产中具有代表性。传统商业物业的管理重点通常落在出租率、租金和设施维护，面对消费迭代时，单纯更换品牌或修整立面很难改变街区整体体验。朝外大街周边存在商业、办公、学校、社区和历史文化节点，不同产权主体、功能诉求和公共空间彼此交织。若只改昆泰商城，消费者走出商场后仍会面对割裂的道路界面和缺少停留感的公共空间，单体项目的热度也难以扩散。

2021年初，北京朝阳文旅集团下属昆泰集团启动昆泰商城、昆泰大厦升级改造。在市区统筹下，朝阳文旅集团与上海盈展集团合作，把更新内容延伸到街道、广场和沿线商业办公楼宇，形成整体规划、联动更新、分期实施的片区路径。朝外更新由此完成第一层逻辑转换：资产对象从单栋物业扩大为片区系统，目标也从恢复单楼经营转向重建街区吸引力。

朝外UIC将Z世代和年轻创新人群作为重点客群，定位北京特色城市活力创新中心，持续完善“职、住、学、娱”等功能。这个定位的价值在于，先确定谁会使用街区，再反推空间与内容。年轻消费已经从购买商品延伸到运动、社交、艺术、宠物友好、夜间活动和城市微度假。朝外因此需要的不是一份静态业态清单，而是一组可以不断更新的体验场景。

朝外片区以朝外大街、朝外南街为横向轴线，以神路街、工体南路、芳草地西街为纵向衔接，形成“两横三纵”格局。朝阳区政府公开信息显示，项目总规划面积约30.2万平方米。一期约16.6万平方米，聚焦公共空间和部分自持项目；二期约10.6万—12.55万平方米，向周边产商业存量延展；三期围绕芳草地西街，导入UIC艺术中心、青年公寓等载体。空间骨架解决的是项目之间如何关联，分期计划解决的是片区如何持续生长。

公共空间在朝外UIC中不是商业改造后的附属工程，而是连接多产权主体的共同界面。近5500平方米的原停车场被改造为东岳文化广场，约850平方米的地下通道被打造为地下艺廊，片区同步拓宽步行空间、优化慢行系统，并将边角地转为社区花园和林荫休闲空间。公共投资改善可达性和停留感，商业项目由此获得更好的外部环境，也为周边主体参与更新提供了价值预期。

朝外UIC的分期路径与价值目标

THE BOX朝外由原昆泰商城改造而来，是片区最先被市场感知的成果。项目没有把年轻力停留在视觉包装，而是设置户外光影篮球场、滑板场、下沉剧场、屋顶花园、周末市集与策展空间，让运动、艺术、餐饮、零售和夜间体验在同一场域发生。引爆点的任务并非覆盖全部客群，而是用鲜明内容迅速建立项目认知，再把人流导入周边街巷。

传统商场依靠固定品牌组合维持经营，内容变化相对缓慢。THE BOX朝外把“策”放在运营前端，通过品牌联名、跨界IP、主题市集、艺术节、音乐和社群活动持续更新场景。中新网2024年10月报道显示，其一年策划和参与近400场活动，接近日均一场；四成面积用于艺术展示、潮流快闪等。高频内容让空间持续产生新话题，也把一次到访转化为复访可能。

首店承担新鲜感，社群承担持续连接。公开报道显示，THE BOX朝外A馆自试运营起引进首店超过40家；截至2024年10月，客流量超过1500万人次，售卖近450万件商品，达成约5亿元消费金额，节假日及周末客流超过5万人次，并触达滑板、跑步、篮球、骑行等社群。由此可见，品牌招商打开了流量入口，而运动与兴趣社群的高频参与，则进一步增强了空间黏性和复访动力。

THE BOX只是片区的第一站。东岳文化广场承接市集和公共活动，化家胡同提供街巷体验，昆泰大厦和B馆补充办公、文化消费与更成熟的青年客群。单体商业负责制造热点，开放空间负责延长停留，办公和后续楼宇负责承接产业与日常使用。朝外UIC由此构成“商业引流—公共空间扩散—产业楼宇承接—片区品牌放大”的价值链。

北京朝阳文旅集团是改造片区内最大产权主体，同时承担公共空间改造和多方协调任务。公开案例将“朝外模式”概括为政府统筹、国企平台、多元合作。对城市国企而言，这一角色变化尤其重要：国企既要推动自有资产提质，也要通过统一规划、公共投入和利益协调，带动非自有资产参与。平台价值来自组织能力，而非简单扩大投资规模。

朝外UIC与专业运营主体合作，把商业定位、空间设计、招商和活动运营前置衔接。可变空间、运动场地、下沉剧场和屋顶花园在设计阶段就为后续活动预留条件，避免“空间先建、运营后找”的脱节。对城市国企来说，专业运营方的价值不只是招来几个品牌，更在于持续识别客群变化、组织内容并形成经营反馈。

一期项目形成政府投资带动、自主投资改造、社会资本参与及周边多主体投入的多维模式，其中政府投资主要用于公共空间改造。公共空间短期内难以独立产生租金，但能够改善片区环境、提升资产预期并降低社会主体参与门槛。这提示城市国企：公共性投入与经营性投入需要分层设计，不能用同一套回报指标衡量，同时应建立片区增值与项目收益之间的传导机制。

朝外UIC采用“一期示范、后续扩围”的节奏。前期以THE BOX和重点公共空间证明客群与内容方向，后续再推动蓝岛大厦等老牌商业升级，并逐步导入青年公寓和艺术平台。分期实施将大规模资金压力拆解为多个可验证阶段，使项目能够依据客流、招商和运营表现调整后续方案。它真正降低的，是定位未经验证便全面铺开的决策风险。

进入2025年，朝外UIC的运营重点开始从单体商业引流转向片区内容联动。项目开业两周年信息显示，THE BOX朝外已引进首店、旗舰店超过50家，A、B馆品牌总数超过百家；2025年6月至8月开展的主题联动活动，带动朝外UIC街区客流环比增长203%，线上传播量超过4.5亿。首发资源的持续集聚与城市级活动的外溢效应，进一步体现了年轻客群定位、内容运营与片区场景之间的协同。

朝外更新也将绿色低碳纳入楼宇改造。从改造后的能耗表现来看，商业和办公楼宇改造后综合能耗比改造前降低43.1%，比北京市现行标准核定基准能耗降低15.01%。昆泰大厦后续获得LEED铂金级认证。对城市国企而言，节能改造的价值不仅体现在政策响应，也关系到资产全生命周期成本和高品质办公招商。

需要注意的是，THE BOX的运营数据主要证明了首个商业节点已经形成影响力，但这并不能自动代表整个30.2万平方米片区完成价值重估。二期仍需通过公共空间扩展带动蓝岛大厦、泛利大厦等更多主体焕新，三期还要验证青年居住、艺术共创与产业导入能否协同。片区更新的长期成效，最终要看周边楼宇经营、街区消费、公共服务和投资回报是否同步改善。

近400场活动能够持续制造流量，但活动数量本身不等于稳定收益。对运营方而言，还需持续跟踪活动成本、品牌转化、会员复访、商户销售、租金承受力和社群留存。对城市国企而言，则要区分哪些活动承担公共文化和品牌传播，哪些活动能够直接带来商业回报。只有建立清晰的指标体系，高频内容才能从“热闹”沉淀为可管理的经营能力。

朝外UIC最值得城市国企借鉴的，是先重组片区关系，再提升单体收益。公共空间打通楼宇之间的联系，统一定位减少内部竞争，标杆项目建立市场认知，后续资产才有条件共享片区增值。对于产权分散的更新项目，城市国企需要先建立协调机制、品牌体系和空间框架，避免各点位分别改造、重复招商。

城市更新项目常把重心放在规划设计和工程建设，而运营团队介入偏晚。朝外的价值就在于，目标客群、策展内容、可变空间和社群活动在项目成型前已经相互衔接。城市国企应在可研和策划阶段明确未来客群、内容生产机制、招商策略和经营指标，让设计服务运营，并为持续调整预留空间。

公共空间、商业物业、办公楼宇和青年社区的回报方式并不相同。公共空间创造环境与品牌外溢，商业项目产生消费和租金，办公楼宇承接产业，青年社区提供人才黏性。城市国企应对不同资产设置差异化投入逻辑和评价周期，并建立片区综合收益视角，防止只看单点现金流而低估公共空间的带动价值。

朝外UIC下一阶段的关键，是把年轻力流量进一步转化为周边楼宇招商、租赁质量、品牌溢价和稳定现金流。对城市国企而言，更新项目的终点也不应停留在开街和获奖。资产是否形成可持续经营、能否降低能耗与空置风险、是否具备后续融资和资本运作条件，才是存量盘活的最终检验。

朝外UIC的更新仍在推进，其价值已经不止体现在THE BOX朝外带来的客流与热度，更在于形成了一条由标杆项目启动、公共空间衔接、存量楼宇承接、专业运营持续驱动的片区更新路径。

对于承担存量资产盘活任务的城市国企，老商圈焕新既要找到能够打开市场认知的引爆点，也要提前设计流量向周边空间和其他资产传导的机制。当商业热度能够带动街区活力、楼宇经营与资产增值，城市更新才真正从项目建设进入片区经营。